Cartolarizzazione sociale: come continuare a vivere a casa anche se non si pagano le rate del mutuo #finsubitoagevolazioni #finsubitoagevolazioni

La collaborazione tra il Partito democratico e il Movimento Cinque Stelle riparte dal lavoro comune a favore degli italiani che non riescono a pagare le rate del mutuo. Entrambi i partiti lavorano a una proposta per rafforzare la cosiddetta cartolarizzazione sociale, il sistema introdotto con la Legge di bilancio del 2020 che di fatto permette al debitore in difficoltà di chiedere di poter continuare a vivere nella casa pignorata pagando un affitto.

 La proposta arriva in un momento di grande attenzione della politica per la casa. In Parlamento è approdato il decreto Salva-Casa voluto dal ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini per permettere di sanare irregolarità e difformità interne alle abitazioni. Ed è proprio a questo provvedimento che alla Camera potrebbe essere agganciata la soluzione tutela-debitori di Dem e pentastellati, mentre in Senato sarà presentato un emendamento al dl Agricoltura al cui interno ci sono alcune norme che riguardano mutui, finanziamenti e rapporti con le banche. A mettere a punto la proposta sono il deputato Pd, Stefano Vaccari, e il collega M5S, Emiliano Fenu. L’emendamento è stato costruito assieme alle associazioni che aiutano i debitori in difficoltà, come Favor Debitoris, e con la consulta anti-usura, ma soprattutto consultandosi con gli operatori di mercato che gestiscono i crediti deteriorati delle banche così da riscuoterli permettendo allo stesso tempo agli istituti di ripulire i proprio bilanci da posizioni che richiedono coperture contro i rischi. 

Aver discusso la proposta con i tecnici  non è un dettaglio. Dalla scorsa estate circolano una serie di ipotesi di intervento, perorate dal senatori e deputati, anche di Fratelli d’Italia e vicini al ministro delle Imprese, Adolfo Urso, il cui filo conduttore è permettere di cancellare il debito a fronto di un  pagamento agevolato. Gli operatori del mercato dei cosiddetti non performing loan, ossia i crediti deteriorati, avevano alzato muro per il rischio che interventi come quelli avanzati da Fdi e da altri, compresi gli stessi Pd e l’M5S, potessero intaccare la fiducia della finanza nell’Italia e perché andavano ad agire in modo retroattivo su passato. 

Una delle proposte, più volte presentata e sempre cassata, puntava a una maggiore trasparenza nella comunicazione della cessione dei crediti. Di solito gli npl si vendono a pacchetto. I parlamentari chiedevano che le comunicazioni spiegassero in dettaglio quali contratti e quali cifre erano incluse in una certa operazione. In mancanza di questi dati chi acquistava il credito dalla banca non poteva rivalersi sul debitore. Per questo gli operatori rilanciavano con l’idea di valorizzare strumenti già previsti nell’ordinamento italiano, ma poco sfruttati, come appunto la cartolarizzazione a valenza sociale. La proposta Dem-M5S estende l’applicazione dello strumento non più soltanto a crediti “ceduti dalle banche”, ma ai crediti oggi in mano agli intermediari stessi e che saranno ceduti, sempre e comunque su istanza del debitore. Un allargamento che guarda alla nuova realtà di mercato. Dopo la crisi del 2011-2016, le banche hanno ormai fatto pulizia in casa, cedono meno crediti deteriorati anche perché ne hanno di meno e  trasferimenti ormai, avvengono sul mercato secondario.   

L’emendamento allo studio di Pd e pentastellati aggiunge anche un’altra possibilità. Il sistema della cartolarizzazione prevede che le banche vendano i crediti a speciali veicoli di cartolarizzazione, detti Spv. Nel quadro della cartolarizzazione sociale la Spv deve costituire una nuova società o  Real Estate Owned Company, cui cede l’immobile pignorato. Quest’ultima utilizza l’incasso dei canoni di locazione per pagare la Spv che le ha venduto l’immobile. La modifica permette invece alla società veicolo di acquisire l’immobile direttamente dal debitore e darlo in affitto a quest’ultimo. Un modo per facilitare questo genere di operazione fermo restando un punto fondamentale per chi lavora a tutela dei debitori: ci deve essere sempre il coinvolgimento di una associazione di promozione sociale che affianchi il debitore per evitare un rapporto squilibrato con la banca.

Il meccanismo così congegnato dovrebbe portare benefici per tutte le parti in causa. Alle banche serve per liberare i propri bilanci da crediti altrimenti difficilmente rimborsabili. Con la vendita a intermediari specializzati gli istituti possono recuperare una parte consistente anche se non tutto il finanziamento e quindi ottengono liquidità per altre operazioni. Da parte dell’intermediario c’è invece tutta l’interesse a recuperare quanto prima la riscossione, quindi premendo sul debitore fino ad arrivare alla vendita all’asta della casa o spesso chiudendo con transazioni inferiori a quanto sborsato alla banca, di solito attorno al 30%. Con la cartolarizzazione sociale quest’ultimo passaggio diventa meno problematico. Lo stesso debitore può in prospettiva saldare tutto a un prezzo concordato e inferiore alla vecchia rata del mutuo, calcolato per altro su un totale da ridare molto più basso. Soprattutto senza perdere la casa. 

L’emendamento può avere riscontri pratici sulla vita di migliaia di famiglia. Secondo i calcoli dell’Osservatorio  SalvaLaTuaCasa di Save Your Home, realizzato assieme a Nomisma, nel 2024 si stima che i volumi delle aste aumenteranno del 12% da 160mila del 2023 a 180mila. Conseguenza soprattutto dell’aumento delle rate del mutuo a tasso variabile per effetto dei rialzi dei tassi di interesse che soltanto la scorsa settimana hanno iniziato la discesa con la decisione della Banca centrale europea di un taglio dello 0,25%, ancora insufficiente rispetto agli aumenti effettuati da luglio 2022 e senza sapere ancora quando ci sarà il successivo. 

Nel frattempo l’ultimo cdm ha approvato il decreto attuativo del nuova liberalizzazione europea del mercato secondario degli npl. La vigilanza sui gestori spetterà alla Banca d’Italia, che potrà peraltro decidere le modalità con cui dovrà essere comunicato ai debitori che il loro finanziamento è stato ceduto ad altri.