Scrittura privata non autenticata: quando la data è opponibile ai terzi? #finsubitoagevolazioni #finsubitoagevolazioni

La data di una scrittura privata non autenticata può ritenersi opponibile ai terzi anche qualora sussista un fatto, diverso dalla registrazione, che sia idoneo a dimostrare con certezza l’anteriorità della formazione del documento rispetto ad una data determinata.

La decisione della Corte di legittimità trae origine da una vicenda in cui l’Agenzia delle entrate notificava ad una società un avviso di accertamento con il quale acclarava maggiori ricavi non dichiarati derivanti da compravendite di immobili. La società ricorreva avverso il predetto avviso dapprima alla Commissione tributaria provinciale di Vicenza e successivamente alla Commissione tributaria regionale del Veneto contestando la plusvalenza derivante dalle cessioni immobiliari sull’assunto che il metodo di calcolo dell’Ufficio era scorretto, in quanto non aveva tenuto conto della perizia di parte che attribuiva al compendio immobiliare un minor valore, riferito al luglio 2001, data della stipula dei contratti preliminari. La Commissione tributaria regionale del Veneto accoglieva l’appello formulato dalla società contribuente, con l’inevitabile conseguenza che l’Agenzia delle entrate ricorreva per Cassazione.

Per meglio comprendere il principio di diritto enucleato dalla Suprema Corte nel caso di specie, è necessario ripercorrere brevemente i fatti: a seguito di verifica fiscale eseguita dalla Guardia di finanza, si appurava che la società aveva omesso di contabilizzare i ricavi derivanti da un’operazione di trasferimento con la quale la stessa aveva ceduto un complesso immobiliare, stipulando contestualmente 18 contratti preliminari con cui si era obbligata a sua volta ad acquistare parte degli immobili originariamente ceduti ad un prezzo superiore a quello della vendita originaria e con il versamento di una caparra confirmatoria. Tali contratti preliminari stipulati nel 2001 divennero poi contratti definitivi di vendita nell’anno 2008. Secondo l’assunto dell’Amministrazione finanziaria i beni in questione erano stati venduti ad un prezzo inferiore rispetto a quello che risultava essere il valore di mercato desunto dalla perizia di stima redatta dall’Agenzia del territorio provinciale di Vicenza, che aveva stimato il valore dei beni in complessivi Euro 807.360,00 contro il prezzo di Euro 530.679,29 fatturato dalla società con le vendite del 2008. Tale differenza, tra il dichiarato ed il valore effettivo dei beni, aveva comportato l’emissione dell’avviso di accertamento del maggior reddito di impresa e del recupero delle relative imposte ai fini I.R.E.S., I.R.A.P. ed I.V.A., oltre sanzioni.

La vexata quaestio sorgeva dalla mancata registrazione delle scritture private non autenticate riportanti la stipula dei contratti preliminari. Infatti, secondo l’Agenzia delle entrate, non essendo opponibile ai terzi la data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione ai sensi dell’art. 2704 c.c., il valore dei beni immobili doveva essere stimato con riferimento all’anno 2008 e non all’anno 2001 (anno in cui erano stati stipulati i contratti preliminari).

La Corte di legittimità è intervenuta a dirimere la controversia statuendo che “l’assenza di un’elencazione tassativa dei fatti in base ai quali la data di una scrittura privata non autenticata possa ritenersi opponibile nei confronti dei terzi, consente, dunque, al giudice di merito di valutare, col suo prudente apprezzamento, se sussiste un fatto, diverso dalla registrazione, che sia idoneo nei termini riferiti – specifica attitudine a dimostrare l’anteriorità della formazione del documento – a dare certezza alla data della scrittura privata”. Applicando tale principio alla fattispecie concreta, pertanto, secondo la Cassazione, il Giudice ben poteva fondare il suo apprezzamento sui documenti della società contribuente (libro giornale, estratto bancario e atto di fideiussione) attestanti il pagamento della caparra confirmatoria nel 2001 e in quanto tali idonei a dare certezza alla data dei contratti preliminari.

Cass., Sez. V, Ord., 21 luglio 2021, n. 20813

Mariangela Sampogna – m.sampogna@lascalaw.com

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