Il nuovo decreto Salva Casa pensato dal ministro Salvini e
approvato dal Consiglio dei Ministri, mira a semplificare l’iter di
sanatoria edilizia, fino ad “ammorbidire” le c.d. tolleranze. Si
tratta, in sintesi, delle soglie entro le quali è considerato
lecito che le opere eseguite si discostino da quanto dettagliato
nel titolo abilitativo dei lavori.
Le nuove tolleranze dopo il Decreto Salva Casa
Il decreto eleva l’attuale franchigia del 2%, fissata dall’art.
34-bis del TUE (Testo Unico Edilizia, d.P.R. n. 380/2001), in
misura inversamente proporzionale alla superficie delle unità
immobiliari, fino ad arrivare a consentire una divergenza tra
titolo e intervento eseguito pari al 5% per unità inferiori ai 100
mq, limitatamente ai lavori avvenuti entro il 24 maggio 2024.
E non solo, perché sempre modificando l’art. 34-bis e sempre in
relazione a interventi pre-24 maggio, il Salva-casa aggiunge alla
lista dei lavori difformi dal titolo ma comunque sanabili una serie
di fattispecie, tra le quali la mancata realizzazione di elementi
architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri
esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture
interne.
Non si tratta, però, di un “liberi tutti” senza limiti,
anzi.
Nei meandri del decreto si nascondono, passando un po’ in
sordina, una serie di condizioni al rispetto delle quali è
subordinata la reale possibilità di discostarsi dal titolo
abilitativo senza incorrere in violazioni, che vanno dalla tutela
dei diritti dei terzi a, soprattutto, il rispetto della normativa
antisismica.
E a vigilare (e certificare) il rispetto delle condizioni
dovranno essere, secondo il decreto, i professionisti.
I diritti dei terzi
Uno degli argini alle nuove tolleranze è racchiuso nel divieto
di limitare i diritti dei terzi, principio cardine della normativa
edilizia. In particolare, il testo del nuovo decreto menziona
esplicitamente tale figura all’art. 1, co. 1, lett e), n. 4), con
il quale modifica le tolleranze dell’art. 34-bis del TUE nelle
modalità richiamate. Il Salva-casa, nel dettaglio, stabilisce che
“l’applicazione delle disposizioni contenute nel presente
articolo non può comportare limitazione dei diritti dei
terzi”, aggiungendo altresì che “il tecnico abilitato
verifica la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei
terzi e provvede alle attività necessarie per eliminare tali
limitazioni, presentando, ove necessario, i relativi
titoli”.
In questo senso, ad esempio, uno sforamento dell’altezza di
progetto del 4.5%, qualora l’edificio sia costituito da unità
immobiliari più piccole di 100mq cadauna, pari a 45cm ove si tratti
di edificio a 3 piani (ipotesi h=10m), rientrerebbe nelle
tolleranze previste dal decreto. Ma un tale sopralzo può limitare
il diritto di godimento di un confinante, per i più svariati
motivi, e in tal caso le disposizioni previste dal nuovo decreto
risulteranno inapplicabili, con conseguenze anche per il tecnico
che non ne ha tenuto conto.
La normativa antisismica
In modo simile, il nuovo decreto non ha potuto aumentare le
tolleranze senza tener conto della normativa antisismica.
È il tecnico strutturista, nel dettaglio, a dover comprendere se
le caratteristiche intrinseche dell’immobile o delle opere difformi
oggetto di sanatoria sono tali da avere rilevanza sotto il profilo
della pubblica incolumità, addentrandosi in una serie di verifiche
che possono portare, nel caso più estremo, a dover richiedere la
specifica autorizzazione sismica regolata dall’art. 94 del TUE.
Proprio tale autorizzazione è richiamata dal decreto Salva-casa,
nello stesso articolo in cui aumenta i margini di tolleranza. Esso
dispone, infatti, che “per le unità immobiliari ubicate nelle
zone sismiche di cui all’articolo 83, ad eccezione di quelle a
bassa sismicità […] il tecnico attesta altresì che gli interventi
di cui al presente articolo (quelli parzialmente difformi e
rientranti nelle tolleranze, ndr.) rispettino le prescrizioni
di cui alla sezione I del Capo IV della Parte II (che reca le
norme per le costruzioni in zone sismiche, ndr.)”. La
norma specifica, in particolare, che “tale attestazione,
corredata dalla documentazione tecnica sull’intervento […] è
trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione
dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale secondo le
disposizioni di cui all’articolo 94”.
Ciò significa, in sostanza, che non basta che le opere
realizzate prima del 24 maggio siano diverse da quelle dichiarate
nel titolo in misura tale da rientrare nelle tolleranze e metterle
in regola.
Occorre bensì che un tecnico strutturista valuti l’impatto delle
opere difformi, oggetto di sanatoria poiché rientranti nelle
tolleranze metriche, sulle strutture dell’intero edificio o
addirittura, se l’unità immobiliare è ubicata in un aggregato
edilizio, sull’intera “unità strutturale”. E tale valutazione deve
esser fatta secondo le regole ordinarie previste per gli interventi
in zona sismica, quindi andando a classificare l’intervento in una
delle categorie previste al p.to 8.4 delle NTC2018 (interventi
privi di rilevanza, interventi locali, miglioramenti o adeguamenti
sismici) e, laddove il decreto Salva-Casa chiede di rilasciare una
attestazione “corredata dalla documentazione tecnica
sull’intervento”, da trasmettere “allo sportello unico per
l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico
regionale”, il professionista dovrà produrre tutta l’ordinaria
documentazione progettuale consistente, a titolo di esempio, nel
rilievo dei materiali, nell’analisi storico-critica, nella
descrizione del livello di conoscenza, nella valutazione della
sicurezza, etc, in relazione all’importanza e all’invasività delle
opere.
È questo ciò che discende dalla lettura dell’art. 1, co. 1,
lett. e), p.to 4), del decreto Salva Casa, che in tal modo
garantisce il rispetto della sicurezza strutturale, ma d’altro
canto appesantisce la procedura di sanatoria, poiché l’iter per
l’ottenimento dell’autorizzazione sismica (declinato in varie forme
in relazione alle norme regionali) è tutt’altro che breve e
tutt’altro che scontato, oltre che particolarmente dispendioso.
Casi pratici
Ipotizziamo che la signora Maria, durante i lavori di
manutenzione straordinaria del proprio fabbricato, magari agevolati
con Superbonus, abbia realizzato una porta in una parete
perimetrale, che non era prevista in progetto.
Se l’edificio della signora Maria è realizzato in muratura
portante la realizzazione di una porta rappresenta un intervento
classificabile come “intervento locale” e quindi il tecnico, per
sanare la difformità, dovrà predisporre una pratica strutturale
che, con buona probabilità, prevedrà l’introduzione di una
cerchiatura per ripristinare le condizioni di sicurezza
preesistenti.
Se invece l’edificio della signora Maria è realizzato con
struttura intelaiata e quindi la porta è ricavata in una parete non
portante (di tamponamento), allora il tecnico potrà limitarsi ad
allegare una propria attestazione che certifica come quella
apertura è “priva di rilevanza per la pubblica incolumità”.
Ma vediamo un altro esempio.
Il signor Mario, sempre nell’ambito di un intervento di
ristrutturazione, perché no, anche in questo caso agevolato con
Superbonus, ha aumentato l’altezza del proprio fabbricato per
ricavare una mansarda abitabile. Se tale incremento di altezza è
inferiore al 5% (nel caso di unità immobiliari di superficie
inferiore a 100mq) allora potrà essere sanato grazie al decreto
Salva casa. Ma non è semplice, perché se tale extra altezza supera
quella di un cordolo in cemento armato (e quindi se maggiore di
30-35cm), si potrebbe configurare una vera e propria
“sopraelevazione”, ovvero un intervento tra i più complessi da
giustificare sotto il profilo strutturale, con probabile necessità
di adeguamento sismico dell’edificio, non sempre facile (e non
sempre economico) da ottenere.
Conclusione
In conclusione si può affermare che il decreto Salva casa
rappresenta un’ottima opportunità per sanare opere minori e quindi
per favorire la circolazione del “bene casa”. Ma i suoi contenuti
non devono essere presi sottogamba e ogni caso deve essere valutato
con l’aiuto di un professionista esperto che sappia intercettare in
anticipo eventuali problematiche evitando di imbarcarsi in pratiche
di sanatoria che, se non portate a buon fine, o se non
correttamente impostate, possono tramutarsi in un boomerang.
A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it
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