Case all’estero, Londra e Parigi non sono più il sogno degli italiani: il 70% degli acquisti in Spagna #finsubito prestito immediato

L’interesse è tornato a crescere dopo il Covid, ma gli acquisti immobiliari all’estero da parte di nostri connazionali non hanno ancora raggiunto i livelli di 15-20 anni fa: il cambio dell’euro è poco favorevole e i prezzi spesso risultano poco attrattivi paragonati a quelli italiani. E anche la politica gioca il suo: ad esempio è crollato l’interesse per Londra dopo la Brexit, perché le opportunità di lavoro offerte dalla metropoli inglese si sono molto ridotte. Secondo gli ultimi dati di Scenari immobiliari nel 2023 gli italiani che hanno comprato casa fuori dai confini nazionali sono stati 31.500, in crescita rispetto ai 25 mila dell’anno precedente.

Le mete preferite tra le isole della Spagna e della Grecia

Il dato clamoroso è che per il 70% le transazioni hanno riguardato case vacanza in Spagna, per investimento ma spesso anche per uso diretto, visto che grazie ai voli low cost e alla vicinanza la costa mediterranea è in pratica una meta domestica. Ibiza, Formentera, Minorca e Marbella le mete più gettonate. Al secondo posto, con circa il 10% delle preferenze, si sono piazzate le isole greche, anche se le mete tradizionali come Mykonos, Paros e Santorini stanno diventando molto care grazie anche al successo del Golden Visa Premium, il programma che offre la possibilità di risiedere in Grecia (garantendo quindi libero accesso nella Ue) con forti agevolazioni fiscali agli extracomunitari che investono almeno 250 mila euro per l’acquisto di casa. Scendono al 6% gli Usa, al minimo (3%) la Francia, un’altra storica meta degli italiani è il perché è indirettamente spiegato da un fenomeno, segnalato dall’ultimo report di Tecnocasa sul mercato del mare: nel Ponente Ligure stanno comprando molti francesi, a causa dei prezzi della Costa Azzurra. Crollata, infine. al 2% la Gran Bretagna (ovvero Londra) per le ragioni sopra menzionate.

I dati dell’Agenzia delle Entrate

Un quadro attendibile sul valore degli immobili posseduti dagli italiani all’estero si può avere consultando le statistiche dell’Agenzia delle Entrate relative alle dichiarazioni dei redditi, e nello specifico i dati sull’Ivie, l’imposta che si applica sugli immobili esteri posseduti da residenti nel nostro paese (sono quindi esclusi i beni degli expat). I dati più recenti dicono che i contribuenti che posseggono immobili all’estero sono 122.377 e il valore complessivo ai fini fiscali è di 28,6 miliardi di euro, per una media di 233mila per unità immobiliare. 35.600 sono i lavoratori dipendenti proprietari, quasi altrettanti, 33.506, i pensionati, ma loro case hanno valore medio considerevolmente più basso, a 171 mila euro. 1.761 soggetti con redditi da capitale posseggono immobili per poco più di un miliardo e valore medio di 575 mila euro.

Le problematiche

Acquistare casa all’estero, anche entro i confini comunitari, comporta problemi da non trascurare. Ne abbiamo parlato con il commercialista milanese Christian Dominici. che sottolinea come spesso chi vuol comprare fa prevalere la componente emotiva su quella della razionalità economica. «In generale — dice il nostro interlocutore — bisognerebbe considerare il dispendio di tempo per la gestione in proprio dell’immobile o il costo per le gestione affidata a terzi, soprattutto quando l’immobile viene locato. Venendo agli aspetti tributari, bisogna anzitutto considerare che in molti Paesi (esempio Francia) l’imposizione annuale sugli immobili è piuttosto elevata, ed è anche molto elevata l’imposizione in caso di successione».

Le regole del Fisco

Per quanto riguarda il Fisco italiano le regole da seguire non sono semplici. Spiega il nostro interlocutore. che per le persone fisiche residenti vige il principio di cui all’art. 3 del Tuir, secondo cui i redditi percepiti da immobili detenuti all’estero sono imponibili in Italia in forza del principio dell’imposizione su scala mondiale; non sono imponibili Irpef solo gli immobili non locati se nello Stato estero l’immobile non ha prodotto reddito a favore del contribuente; i redditi da locazione percepiti da un residente italiano su un immobile estero sono invece tassati secondo le specifiche convenzioni internazionali che regolamentano le doppie imposizioni.

Il pagamento annuale dell’Ivie

In tutti i casi la persona fisica residente in Italia è sottoposta agli obblighi di monitoraggio fiscale e quindi deve indicare l’immobile estero nel quadro Rw della propria dichiarazione dei redditi annuale e deve pagare l’Ivie (Imposta valore immobili esteri) annuale: l’aliquota è passata dallo 0,76% del 2023 al 1,06% nel 2024. Dall’Ivie è possibile dedurre l’eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l’immobile. «Inoltre, per gli immobili situati in Paesi appartenenti alla Ue o aderenti allo Spazio economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, è possibile sottrarre anche l’eventuale eccedenza di imposta reddituale estera sugli stessi immobili, non utilizzata come credito Irpef (articolo 165 del Tuir)».

Trophy building

Insomma il fai da te fiscale è decisamente complicato, richiede la conoscenza sia delle regole e degli adempimenti del Paese in cui si trova l’immobile sia di quelli italiani e anche per questo, conclude Dominici, «se si ragiona in termini di investimento lo si può consigliare nei casi si in cui ci si trovi di fronte ad un trophy building, o comunque ad un immobile di scarsa reperibilità sul mercato».

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