Legittimo l’accertamento induttivo fondato sul valore dei mutui accesi per l’acquisto e sui valori periziati in occasione del mutuo nei casi di cessioni immobiliare #finsubito prestito immediato

La Corte di Cassazione, sezione tributaria, con l’ordinanza n. 25854 depositata il 27 settembre 2024, intervenendo in tema di accertamento induttivo fondato sul valore dei mutui accesi per l’acquisto e sui valori periziati in occasione del mutuo nei casi di cessioni immobiliare, ha riaffermato il principio secondo cui “in tema di accertamento induttivo del reddito d’impresa, l’accertamento di un maggior reddito derivante dalla cessione di beni immobili può essere fondato anche soltanto sull’esistenza di uno scostamento tra il minor prezzo indicato nell’atto di compravendita e l’importo del mutuo erogato all’acquirente, ciò non comportando alcuna violazione delle norme in materia di onere della prova (Cass. 09/06/2017, n. 14388).”

La vicenda ha riguardato una società a responsabilità limitata a cui l’Agenzia delle Entrate aveva notificato un avviso di accertamento con cui recuperava a tassazione maggiori ricavi non dichiarati con conseguente maggiori imposte dirette e Iva e irrogava le sanzioni collegate. Contestando, in particolare, alla contribuente, gerente attività di compravendita immobiliare, che per l’anno oggetto dell’accertamento, aveva rilevato che per alcune cessioni immobiliari erano indicati prezzi di vendita che, a seguito di indagini bancarie, si erano rivelati inferiori all’importo dei mutui accesi dagli acquirenti e alle perizie redatte per l’accensione dei mutui. La società impugnava l’atto impositivo ricevuto. Il giudice tributario di prime cure respinse il ricorso della contribuente. La sentenza di primo grado venne appellata. I giudici di secondo grado accolsero l’impugnazione. L’Amministrazione finanziaria, avverso la sentenza di secondo grado, proponeva ricorso in cassazione fondato su due motivi.

I giudici di legittimità accolsero il ricorso, cassarono la sentenza impugnata e rinviavano alla Corte di giustizia tributaria di secondo.

Gli Ermellini precisano che “come incontestato tra le parti, è stata acquisita la documentazione bancaria e la perizia di stima redatta ai fini della erogazione del mutuo e detti documenti recano un valore superiore a quello dichiarato negli atti di trasferimento. Tale elemento non può essere pretermesso al fine di valutare il quadro indiziario come caratterizzato da gravità, precisione e concordanza e idoneo a giustificare l’accertamento dell’Ufficio ai sensi dell’articolo 39, comma 1, lett. d), del d.P.R. 600 del 1973; in tal senso questa Corte si è espressa con indirizzo costante (Cass. 28/02/2017, n. 5190; Cass. civ. 09/06/2017, n. 14388; Cass. civ. 18/02/2020, n. 4076)” 

Il Supremo consesso, inoltre, ha ritenuto che la sentenza impugnata “ha errato anche nell’utilizzo del fatto notorio, come rilevato nel secondo motivo di ricorso, perché ha attribuito tale natura al «dato di comune esperienza che vengano effettuate perizie che sovrastimano l’immobile per consentire la stipulazione di contratti di mutuo di maggior importo». Per questa via la motivazione ha violato i principi di diritto costantemente affermati da questa Corte, come di seguito sintetizzati:« Il ricorso alle nozioni di comune esperienza (fatto notorio), comportando una deroga al principio dispositivo ed al contraddittorio, in quanto introduce nel processo civile prove non fornite dalle parti e relative a fatti dalle stesse non vagliati né controllati, va inteso in senso rigoroso, e cioè come fatto acquisito alle conoscenze della collettività con tale grado di certezza da apparire indubitabile ed incontestabile. Ne consegue che restano estranei a tale nozione le acquisizioni specifiche di natura tecnica, gli elementi valutativi che implicano cognizioni particolari o richiedono il preventivo accertamento di particolari dati, nonché quelle nozioni che rientrano nella scienza privata del giudice, poiché questa, in quanto non universale, non rientra nella categoria del notorio, neppure quando derivi al giudice medesimo dalla pregressa trattazione d’analoghe controversie» (Cass. 19/03/2014, n. 6299).”

Sul punto non va trascurato che legge 111 del 2023 (delega fiscale) al numero 3) della lettera h) dekk0art. 17 (non ancora attuato) prevede  che, al fine di assicurare la certezza del diritto, si debba prevedere la limitazione degli accertamenti fondati sul valore di mercato dei beni, al solo caso in cui concorrano ulteriori elementi a tal fine.