Comprare un immobile all’asta: guida legale #finsubito richiedi mutuo fino 100%

L’acquisto di un immobile all’asta può essere una soluzione molto vantaggiosa: permette di spuntare un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato e consente un acquisto “consapevole”, dacchè ogni soggetto interessato è messo in condizione di comprendere le eventuali criticità della operazione. E’ fondamentale, però, essere consapevoli di tutte le opportunità, le fasi della procedura ed i rischi. Senza una conoscenza approfondita delle regole e dei processi, l’operazione potrebbe perdere la propria convenienza. In questa guida tratteremo gli aspetti salienti delle aste immobiliari.

Cos’è un’asta immobiliare e come funziona

Un’asta immobiliare è una procedura di vendita forzata di beni immobili finalizzata al recupero di crediti insoluti. Gli immobili messi all’asta vengono valutati da un perito e offerti in vendita. Due sono i prezzi indicati: il prezzo base e l’offerta minima. Chi è interessato a partecipare ad un’asta deve presentare un’offerta rispettando rigorosi requisiti di sostanza e di forma.

Potrà offrire una cifra qualsiasi, basta che essa non sia inferiore alla c.d. offerta minima.

Contestualmente al deposito dell’offerta dovrà versare un deposito cauzionale (di solito pari al 10% della somma offerta), che gli verrà restituito in caso di mancata aggiudicazione. Se invece riuscirà ad aggiudicarsi l’immobile, la cauzione verrà incamerata dal Tribunale e quindi dovrà essere versato il saldo prezzo entro il termine massimo di 120 giorni dalla aggiudicazione.

Il termine di 120 giorni non è prorogabile ed il mancato versamento del saldo prezzo conduce alla perdita della cauzione.

E’ quindi necessario essere sicuri di poter disporre del capitale entro 120 giorni.

I costi nascosti nell’acquisto di una casa all’asta

Oltre al prezzo di aggiudicazione dell’immobile, l’acquirente deve affrontare una serie di costi nascosti che è fondamentale conoscere per evitare sorprese. Tra i costi principali ci sono:

• Compensi per il delegato alla vendita: verranno liquidati dal Giudice successivamente all’aggiudicazione, ai sensi del Decreto Ministeriale 227/2015. Dovranno essere versati contestualmente al saldo prezzo. Un acquisto consapevole presuppone la previa conoscenza di tali importi.
• Imposte: alcuni immobili scontano l’imposta di registro, altri l’IVA. A seconda delle condizioni soggettive dell’acquirente, l’importo dell’imposta può variare. In aggiunta, dovranno essere versate imposte ipotecarie e catastali. Alcuni Tribunali chiedono, altresì, all’aggiudicatario di anticipare l’importo per la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli. Partecipare ad un’asta senza avere una idea di queste spese significa non sapere se il proprio budget sarà sufficiente a finalizzare l’acquisto.
• Spese condominiali arretrate: se l’immobile fa parte di un condominio, l’aggiudicatario sarà tenuto a versare gli importi degli oneri relativi l’anno in corso e quello precedente. E’ quantomeno opportuno informarsi della esistenza di morosità prima di formalizzare l’offerta.

Criticità dell’acquisto in asta

La prima criticità riguarda la tempistica con cui si entrerà in possesso dell’immobile. Varierà a seconda dello stato (libero od occupato) dell’immobile e delle sue condizioni di conservazione (saranno necessari lavori estesi, o basterà una semplice rinfrescata?). Alcuni aggiudicatari possono attendere di più, altri meno: l’elemento discretivo sono le esigenze ed il piano di investimento nel quale collocare l’immobile. 

Altro fattore da valutare sono i gravami che non verranno cancellati dal Decreto di Trasferimento. La maggior parte delle volte l’immobile viene venduto all’asta libero da pesi e gravami, ma non sempre. Le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli che non verranno cancellate influiranno sull’utilizzo del bene? Potranno rappresentare un ostacolo alla sua rivendita?

Infine, c’è il rischio di abusi edilizi o di conformità urbanistica. Sono sanabili? In caso contrario, sarà un problema rivendere l’immobile? E qualora per versare il saldo prezzo fosse necessario ottenere un mutuo, queste difformità edilizie ed urbanistiche impediranno la concessione del finanziamento?

Passi fondamentali per partecipare a un’asta immobiliare

Chiunque sia interessato ad un acquisto immobiliare in asta, dovrà affrontare i seguenti passaggi:

• Ricercare l’immobile: è opportuno (per non disperdere energie e per avere accesso diretto alle informazioni rilevanti) che la ricerca avvenga per mezzo dei canali ufficiali;
• Esaminare la perizia: la perizia è un documento fondamentale. Fornisce la descrizione dettagliata dell’immobile, il valore, eventuali problematiche edilizie, lo stato giuridico, la presenza di vincoli, nonchè lo stato di occupazione. 
• Visitare l’immobile: assolutamente necessario. Consente di verificare lo stato (sia di fatto che di diritto) dell’immobile.
• Presentazione dell’offerta: l’offerta dovrà rispettare una serie di requisiti sia formali che sostanziali, pena l’inammissibilità.

L’importanza della assistenza qualificata in caso di acquisto immobiliare in asta

L’assistenza qualificata in sede di acquisto immobiliare, soprattutto qualora avvenga in asta, è consigliata per valutare e prevenire i rischi sopra menzionati.

Il punto di partenza sarà il progetto di investimento: quali sono le esigenze che si vogliono soddisfare? Quali tempistiche impongono di rispettare?

Secondo snodo sarà costituito dalla perizia di stima: le esigenze e le tempistiche sono compatibili con quello specifico immobile? La perizia è troppo datata? Contiene tutte le indicazioni necessarie? Sono stati pubblicati tutti gli allegati ed è possibile verificare la correttezza della valutazioni eseguite dal perito?

Le predette verifiche e valutazioni costituiscono la DUE DILIGENCE immobiliare: consistono nella valutazione delle opportunità e delle criticità dell’immobile. Rientrano nella competenza di un avvocato esperto in diritto immobiliare. Sono necessarie affinchè il potenziale aggiudicatario possa massimizzare i profitti dell’acquisto od evitare i rischi.

La partecipazione all’asta e la gestione delle fasi successive

L’assistenza di un avvocato esperto in diritto immobiliare sarà utile anche dopo le verifiche di DUE DILIGENCE.

Quali documenti servono per la presentazione dell’offerta? Le necessarie dotazioni informatiche sono presenti? I requisiti di sostanza e di forma dell’offerta sono stati tutti rispettati?

In caso di aggiudicazione, come verificare la correttezza degli importi accessori richiesti contestualmente al saldo prezzo?

Come agire per ottenere il possesso dell’immobile?

L’assistenza di un avvocato esperto nel diritto immobiliare, a partire dall’inizio del processo decisionale (DUE DILIGENCE) e sino alla consegna dell’immobile (asta e post asta), è opportuna affinchè l’acquisto in asta sia un percorso consapevole e sereno.

L’acquisto di un immobile all’asta è un’operazione complessa che richiede attenzione ai dettagli e una buona preparazione legale. Consultare un avvocato esperto in aste immobiliari è essenziale per valutare i rischi e le opportunità. Ecco alcuni consigli utili:

• Verificare attentamente la documentazione: è fondamentale che l’immobile sia libero da vincoli non eliminabili con l’asta e che sia conforme a tutte le normative urbanistiche ed edilizie.
• Prevedere i costi extra: oltre al prezzo di aggiudicazione, considerare tutte le spese aggiuntive.
• Gestione del post-asta: dopo l’aggiudicazione, può essere necessario affrontare la liberazione dell’immobile.

L’acquisto all’asta può offrire grandi vantaggi, ma richiede un’attenta pianificazione e una consulenza legale adeguata.