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Il piano Salva-Casa รจ un nuovo decreto statale che introduce cambiamenti significativi per i proprietari immobiliari che desiderano affrontare piccole violazioni edilizie nelle loro unitร , nonchรฉ vedere un allentamento del fattore di doppia conformitร .
Lโobiettivo รจ di semplificare il processo di legalizzazione degli immobili residenziali in Italia, rivitalizzando cosรฌ il relativo mercato.
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Decreto Salva-Casa: una legge giร attiva
Nel mese di maggio 2024 e precisamente il giorno 30, come iniziativa governativa รจ entrato in vigore il Decreto noto come Salva-Casa che mira a correggere piccole discrepanze non strutturali negli edifici. Sebbene questi problemi non compromettano la stabilitร delle strutture, nรฉ impediscono la commerciabilitร , influenzando attivitร come le vendite o lโaccesso ai mutui.
Lโobiettivo del piano รจ duplice, ossia dare nuova vita al mercato immobiliare e alleviare il carico sugli uffici comunali addetti, spesso sommersi dalla burocrazia. Allo stato attuale il piano governativo รจ in attesa di essere convertito in legge per cui potrebbe subire anche delle modifiche.
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Lโimportanza di conoscere a fondo il Decreto Salva-Casa
Per gli amanti delle case e degli investimenti immobiliari in genere, lโargomento Decreto Salva-Casa li tocca da vicino, poichรฉ prevede la possibilitร di eseguire delle ristrutturazioni o vendere una struttura con tutti i crismi della regolaritร . Il suddetto piano governativo, che in data 24 maggio 2024 รจ stato giร pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, propone alcune misure che mirano a semplificare e a regolarizzare le infrazioni edilizie di minore entitร tipiche dellโItalia.
In parole povere per i proprietari di abitazioni รจ un modo per ottenere un aiuto in caso di difficoltร . Per fare qualche esempio, se in una casa si vuole chiudere un balcone con ampie vetrate panoramiche oppure si intende trasformare il garage in studio, il recente decreto facilita entrambe le operazioni in modo semplice, chiaro e senza i fastidiosi intoppi burocratici.
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Cosa stabilisce e che prevede il Decreto Salva-Casa?
Il Decreto Salva-Casa รจ una nuova normativa che mira a risolvere alcune tipiche irregolaritร edilizie di minor entitร e tende a favorire i proprietari di immobili, fornendogli la possibilitร di regolarizzare gli interventi interni e rendendo piรน agevole lโeventuale compravendita.
Questo decreto non รจ tuttavia un condono edilizio, bensรฌ rappresenta unโopportunitร per sanare piccole difformitร costruttive come ad esempio tramezzi, muri creati con il cartongesso o la costruzione di soppalchi.
Leggi anche:ย Il condono edilizio 2024: come funziona, novitร e regolarizzazione degli abusi
Allo stesso tempo cโรจ la possibilitร di abolire la cosiddetta doppia conformitร , e cioรจ di ottenere vari permessi per eventuali costruzioni e di inoltrare segnalazioni certificate in grado di rispettare le normative vigenti dalla fase iniziale ossia quella della domanda fino alla realizzazione delle opere vere e proprie.
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A cosa consente di porre rimedio il Decreto Salva-Casa?
Con questo decreto si amplia lโambito delle tolleranze, ovvero quelle relative a limiti con cui possono essere legalizzate le difformitร edilizie rispetto alle mappe catastali.
- Tolleranze di costruzione: si tratta di quelle riguardanti piccole deviazioni edilizie relative ad altezze, volumi, distanze e superfici, con questโultime dotate di coperture. Tali difformitร non sono considerate violazioni se rientrano in soglie specifiche che oscillano tra il 2% per le proprietร che superano i 500 metri quadri di spazio utile e al 6% per quelle con quadratura inferiore a meno di 60 metri.
- Tolleranze esecutive: interessano piccole problematiche emerse durante la costruzione come ad esempio in caso di forme geometriche irregolari o a seguito di cambiamenti di posizione di condotte idriche o elettriche. Il Governo tra lโaltro estende la tolleranza alle piccole dimensioni dellโedificio, allโomissione di elementi di natura architettonica non strutturali, alle irregolaritร delle pareti, ai cambiamenti nella disposizione delle aperture negli ambienti interni, alle modifiche nei lavori classificati come manutenzione ordinaria e alle discrepanze tra le rappresentazioni progettuali e la costruzione effettiva dovute a errori di valutazione iniziale.
Leggi anche:ย Listino prezzi del Decreto Salva Casa: ecco quanto costa sanare le irregolaritร edilizie
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Le altre vantaggiose opportunitร offerte dal Decreto Salva-Casa
A parte i nuovi livelli di tolleranza di base e che sono applicabili esclusivamente ai progetti completati entro il giorno 24 maggio dellโanno 2024, per quanto riguarda le altre opportunitร offerte dal Decreto Salva-Casa, va detto che ce ne sono altre molto vantaggiose per i proprietari di immobili.
Quelli che ad esempio hanno avviato dei progetti dal giorno 25 del suddetto mese, possono comunque avvalersi delle precedenti normative con una tolleranza costruttiva fissata al 2%.
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Lโintroduzione di nuove attivitร di edilizia libera
Per edilizia libera si intende un termine che comprende interventi che non necessitano di autorizzazioni specifiche, e nel Decreto Salva-Casa ne sono state introdotte due nuove tipologie.
- Opere di protezione dai raggi solari e dalle intemperie: comprendono installazioni come tende e pergole volte a schermare efficacemente le case. Queste strutture possono essere fissate o annesse alla proprietร , purchรฉ non alterino il volume complessivo dellโedificio o lโestetica.
- Vetrate panoramiche trasparenti rimovibili: ammesse per balconcini e terrazze dal 2022, queste vetrate possono ora essere installate anche nei portici degli edifici. ร tuttavia fondamentale che la loro posa non comporti nuove aggiunte volumetriche.
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Solai abitabili: le nuove direttive
Nel Decreto Salva-Casa รจ stato approvato un emendamento per consentire la trasformazione dei solai in alloggi abitativi, anche se non rispettano le distanze minime con altri edifici o confini, fatte salve le limitazioni di distanza in vigore al momento della costruzione dello stesso.
Non devono perรฒ essere apportate modifiche a forma o area del solaio, a muri perimetrali e va rispettata lโaltezza massima dellโedificio.
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Standard di idoneitร dei micro appartamenti
Con il Decreto Salva-Casa sono stati confermati i requisiti di abitabilitร per i micro appartamenti, dove lโaltezza minima interna dei locali รจ di 2,40 metri, mentre la superficie deve essere di 20 metri quadrati per una persona (28 per due individui).
Tali normative vanno soddisfatte sia per ottenere il certificato di abitabilitร dallโente preposto al rilascio che per il nulla osta in termini di fattori igienico-sanitari.
Leggi anche:ย Superficie minima monolocale: le modifiche del Decreto Salva Casa
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Semplificazione della verifica di legittimitร dellโedificio
Unโaltra importante modifica edilizia proposta nel Decreto Salva-Casa, riguarda la semplificazione dei criteri di dimostrazione dellโeffettiva proprietร di un immobile, aspetto cruciale per qualsiasi progetto edilizio e in molti casi richiesto per le transazioni o per accedere a detrazioni di natura fiscale tipo il Superbonus.
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Rendere piรน semplice la doppia conformitร
Prima dellโattuazione del Decreto Salva-Casa, la rettifica di una violazione edilizia richiedeva lโadesione al concetto di doppia conformitร . Ciรฒ significava che la costruzione doveva soddisfare sia le normative urbanistiche ed edilizie in vigore sia quelle di regolarizzazione.
Con il suddetto piano il processo รจ stato semplificato e consente di affrontare le violazioni edilizie minori senza particolari intoppi, e basta solo attenersi alle normative urbanistiche vigenti al momento dellโintervento. Tuttavia, la regola persiste per le infrazioni piรน gravi, come ad esempio eseguite senza un Certificato di Inizio Lavori (SCIA), un permesso di costruzione o quelle in stato di totale non conformitร .
Lโobiettivo in definitiva รจ di rimediare a piccole inadempienze che altrimenti rimarrebbero irrisolte a causa di normative vigenti allโatto della costruzione e quello della richiesta di regolarizzazione. In ogni caso, ciรฒ comporta una sanzione, calcolata come il doppio dellโaumento del valore di mercato dellโimmobile derivante dagli interventi e che va da mille a trentamila euro.
Le amministrazioni pubbliche sono tuttavia esenti da questo esborso.
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Introduzione del consenso tacito
Un altro significativo aspetto della semplificazione di questo nuovo processo di regolarizzazione riguarda la tempistica di risposta delle autoritร locali. Con il Decreto Salva-Casa infatti si puรฒ considerare nullo il fattore silenzio-rifiuto a favore del cosiddetto silenzio-assenso.
Ciรฒ comporta che se un possessore di una casa richiede di inoltrare la richiesta di regolarizzazione e lโufficio di competenza non risponde entro i termini prestabiliti, la pratica รจ da ritenersi automaticamente approvata. Tali tempi sono perรฒ ulteriormente prorogati di sei mesi per gli immobili in cui vige il vincolo paesaggistico.
Leggi anche:ย Permesso di costruire e silenzio assenso: quando il comune puรฒ revocare?
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Maggiore flessibilitร nellโutilizzo degli edifici
Un altro aspetto non meno importante del Decreto Salva-Casa รจ quello con cui i proprietari immobiliari hanno la possibilitร di modificare la cosiddetta destinazione dโuso delle singole unitร , a condizione che ciรฒ avvenga senza la necessitร di lavori edilizi e che la transizione rientri nella stessa categoria.
Se la ristrutturazione prevista coinvolge categorie diverse, รจ consentita solo in determinati settori come ad esempio quello residenziale, della tipologia turistica e ricettiva o commerciale e in genere limitata a contesti specifici come aree di interesse storico.
Cโรจ infine una considerazione da fare per le unitร situate subito fuori un terrapieno, dove la conversione a uso residenziale รจ consentita solo previo il rispetto del piano locale urbanistico della cittร in cui la casa si trova.
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Conclusioni
Il Decreto Salva-Casa prossimo ad essere convertito in legge, si puรฒ considerare una significativa opportunitร per tutti i proprietari di immobili in cui ci siano piccole irregolaritร edilizie. Le misure che si possono adottare con il suddetto piano governativo, consentono infatti di sanare difformitร minori, aumentare i limiti minimi di costruzioni e nel contempo mirano a facilitare il cambio di destinazione dโuso, offrendo benefici sia legali che economici.
Il decreto infine รจ stato redatto tenendo conto del fattore Green imposto dallโUnione Europea che chiede di adottare o rispettare parametri energetici ben distinti, al fine di garantire che tutti gli edifici siano in grado di offrire il top dal punto di vista della sostenibilitร ambientale.
In tal senso รจ importante sottolineare che in Italia, ci sono svariati milioni di immobili che necessitano di interventi con questi standard qualitativi green, e fortunatamente per i proprietari cโรจ anche la possibilitร di ottenere agevolazioni fiscali.
TAGS: decreto salva-casa, difformitร edilizie, doppia conformitร , Salva-Casa, tolleranze costruttive, tolleranze esecutive
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