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Nel caso in cui un immobile acquistato usufruendo dei benefici
“Prima Casa” venga rivenduto entro i successivi 5
anni, per non perdere le agevolazioni è necessario acquistare un
altro immobile, sempre da adibire a prima casa, entro un
anno dall’alienazione.
Non è quindi sufficiente acquisire il diritto di
usufrutto sulla nuova abitazione: l’immobile deve essere
detenuto dal contribuente con piena proprietà.
Agevolazioni prima casa: il diritto di usufrutto non basta
Sull’applicazione delle disposizioni sulle agevolazioni “Prima
Casa” di cui alla Nota II-bis all’articolo 1 del d.P.R. n.
131/1986 è intervenuta l’Agenzia delle
Entrate con la Risposta
del 4 ottobre 2024, n. 192/E, chiarendo che
l’usufrutto totale a titolo oneroso di una abitazione non è
sufficiente per evitare la perdita delle agevolazioni, né il
diritto alla residua parte di crediti d’imposta spettante.
Agevolazioni prima casa: quali condizioni?
La Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa,
Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, prevede, al comma 1,
che per l’applicazione dell’aliquota al 2% agli
atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di
abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della
nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi
alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:
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- l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui
l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la
propria residenza o, se diverso, in quello in cui
l’acquirente svolge la propria attività. La dichiarazione di voler
stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile
acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente
nell’atto di acquisto; - nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non
essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti
di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di
abitazione nel territorio del comune in cui è situato
l’immobile da acquistare; - nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non
essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione
legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà,
usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di
abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le
stesse agevolazioni.
Prima Casa: decadenza delle agevolazioni
Il comma 4 della stessa Nota prevede che sono dovute le imposte
di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché
una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte che in caso
di:
- dichiarazione mendace
- trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli
immobili acquistati con i benefici prima del decorso del termine di
cinque anni dalla data del loro acquisto.
Le disposizioni del comma 4 non si applicano qualora il
contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile
acquistato con i benefici “Prima Casa”, proceda all’acquisto di
altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
In altri termini:
- il trasferimento dell’immobile acquistato fruendo
dell’agevolazione “prima casa”, prima del decorso del termine di
cinque anni dalla data dell’atto di acquisto, comporta la decadenza
dal regime di favore fruito; - la perdita del beneficio non opera qualora il contribuente,
entro un anno dall’alienazione effettuata prima del decorso del
quinquennio, proceda «all’acquisto di altro immobile da adibire a
propria abitazione principale.
Acquisto Prima Casa: come evitare la decadenza dalle
agevolazioni
Per evitare la decadenza dall’agevolazione fruita per il primo
acquisto è necessario quindi si acquisti un altro immobile
da adibire a propria abitazione principale entro un anno
dall’alienazione del precedente ed è una condizione che si
realizza soltanto con l’acquisto del diritto di piena
proprietà e non con l’acquisto del diritto di usufrutto o
di abitazione sul medesimo.
Ai sensi della citata Nota II-bis, comma 1, infatti,
l’agevolazione si applica «agli atti traslativi a titolo
oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli
atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto,
dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse», mentre, al
fine di evitare la decadenza dall’agevolazione, occorre procedere,
entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i
benefici, all’«acquisto di altro immobile da adibire a propria
abitazione principale».
Anche il riacquisto a titolo gratuito di altro
immobile entro un anno dall’alienazione è idoneo ad evitare la
decadenza dal beneficio: come affermato dalla Corte Costituzionale
con l’ordinanza 9 febbraio 2009, n. 46, «il legislatore ha
stabilito non una reiterazione delle agevolazioni medesime, ma
un’eccezione alla regola della decadenza dai tali benefici prevista
dal primo periodo dello stesso comma; eccezione che opera
esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno
dall’alienazione, proceda all’acquisto di un altro immobile da
adibire a propria abitazione principale».
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La disposizione non riguarda l’accesso alle agevolazioni, bensì
le regole sulla decadenza dai benefici, costituendone un’eccezione:
«A differenza della fattispecie relativa all’accesso al
beneficio la norma non estende espressamente il suo ambito di
applicazione anche agli acquisti di diritti reali di godimento sul
bene, limitandosi a richiedere l’acquisto di un immobile da
destinarsi ad abitazione principale».
Come sopra chiarito, per “acquisto” deve intendersi
l’acquisizione del diritto di proprietà dell’abitazione, pertanto
l’acquisto del diritto reale di godimento (di abitazione/
usufrutto), non integra la fattispecie giuridica prevista dal
citato comma 4 di «acquisto di altro immobile» e non
rappresenta un titolo idoneo ad evitare la decadenza
dall’agevolazione fruita.
La decadenza comporta anche il mancato riconoscimento
del credito d’imposta di cui all’articolo 7, comma 1,
della legge n. 448/1998 (credito spettante fino a concorrenza
dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto
corrisposta in relazione all’acquisto agevolato), in quanto, come
precisato con circolare 12 agosto 2005, n. 38/E, esso non spetta,
tra l’altro, «se il contribuente è decaduto dall’agevolazione
prima casa in relazione al precedente acquisto, in quanto ciò
comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie
e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente
fruito».
Quindi l’Istante potrà richiedere nuovamente l’agevolazione
“prima casa”, per lo stipulando atto di acquisto del diritto di
abitazione/usufrutto di altra abitazione, in presenza dei requisiti
e delle condizioni previsti dalla citata Nota II-bis, all’articolo
1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.
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